女性に人気！？不動産投資の危険5こ【知らないとヤバい】
仕事もがんばって、貯金もコツコツやってる！
でも将来が心配！
老後のお金も不安だし、投資やった方がいいのかな？
投資に興味がある女性に人気なのが｢不動産投資｣！
女性向けセミナーもたくさんあって、｢いいなぁ！不動産投資やってみたい！｣って思う？
おっけい先生も不動産投資はやってるよ！だからオススメ？
違うよ(笑)
リスクを知らないでやるとヤバすぎる不動産投資！
総資産8000万円お金コーチが解説するよ！
【不動産投資とは？】女性投資家・大家さんが解説！
不動産投資のしくみ！
そもそも不動産投資って？
不動産＝土地、建物への投資だよ！
利益の出し方は2通り！
- 土地・建物を買って、他の人に貸して、その「賃料」をもらう
- 土地・建物を買って、値上がりしたら売却する
日本の場合、建物は時間が経って値上がりすることは、ほとんどないから、
「賃料」で利益を出そう！って考えが一般的。
投資で大切なのは、「利回り」
投資したお金に対して、どれくらいの利益が得られるかの割合だよ！
例えば、
3000万円で物件を買って、
毎月10万円で貸したとするよね。
年間の賃料は、120万円。
120万円 ÷ 3000万円 = 4%
これが「表面利回り」だよ！
利回りが高いほど、利益が大きくなるよ。
土地を買って、アパートを建てて貸したり、
マンションの一室だけ買って、貸したり。
いろいろな買い方・貸し方があるよ！
おっけい先生の不動産はどうなの？
おっけい先生も不動産投資をやっているよ！
私の投資の状況は、毎月ブログにしているよ。
おっけい先生のもっている不動産について、ちょこっと紹介するよ！
どちらも、マンションの一室の区分所有（建物の一部をもつこと）だよ。
１）都内1LDK・税理士事務所
取得価格（買った金額）：約2,700万円
賃料：17万円／月
築年数：10年
表面利回り：7.5%
２）都内1K・住居
取得価格：約2,300万円
賃料：9万円／月
築年数：新築
表面利回り：4.7%
不動産投資をかじった人からすると、
「新築なんてありえない！」
「都内のワンルームなんて、ダメでしょ」
とかあると思うけど（笑）
この物件のメリットがあるよ！
この条件として平均以上の利回りを出しているよ！
ただし、ローンの返済があるから、毎月の収入は少ない。
私がこの物件を買った目的は、
「売った時の利益」
だから、毎月の収入が少ないのは、問題ないよ！
私の物件の圧倒的にいいところは、
- 立地・土地がいい
- 委託先の管理会社がいい
ってこと！
人気の土地だから、書いたい人が多い＝高く売れる
だから、売却益が出るよ！
管理会社も、担当者の人が神！
連絡もバッチリだし、困ったことがおきても、即対応！
全部お任せしても、しっかり解決してくれるよ。
こういう担当者に会えると、不動産経営はかなり楽！
注意！不動産を買える人・買えない人
不動産投資って人気だけど、
株や投資信託のように、誰でも手軽に買えるものじゃないよ！
他の投資商品とは比べものにならないくらい、高い（笑）
現金一括か、ローンを組むことになるけど、
数千万円を一括で払える人は、少ないよね。
だから、ローンを組めない人は、そもそも不動産投資はできないよ！
ローンを組めない人は？
- 会社に勤務して、3年未満
- 派遣社員、契約社員などの非正規雇用
- 個人事業主・経営者
- 借金がある（消費者金融、カードローン、クレジットカードの支払い）
この条件に当てはまっても、貸してくれる会社もあるかもだけど、
ローンの金利が高くなったりするよ。
ローンが組めるかどうかは、「信用力」があるかどうか。
銀行などに「お金を、ちゃんと返してくれるよね？」って、信じてもらえるかが重要だよ。
日本は、
正社員で、同じ会社に長く勤めている人
が、「安定的に、ローンを返済してくれるよね！」って、思われるよ。
経営者とか、たくさん稼いでいる人も、信用がありそうだけど、
「経営者は収入が安定しない」
って判断されて、借りられないことが多いよ（泣）
借金にも注意が必要！
クレジットカードの「分割払い・リボ払い」がキケンだよ！
支払いが3ヶ月以上遅れたことがあったり、
年収の3分の1の、残高があると、
「ブラックリスト」に載って、ローンが組めないよ！
「不動産投資やりたい！」
って思っても、そもそもローンが組める人が、限られているよ。
投資セミナーたくさん！不動産投資の種類
不動産投資セミナーは人気！
実は、いろいろな種類がある不動産投資。
セミナーでは、投資会社や不動産会社が「売りたい」不動産を、
「いい投資ですよ！」
って説明してくる（笑）
よくあるパターンで、メリット・デメリットをみてみよう！
一棟マンション
不動産投資のイメージで多い（？）のが、
マンション・アパート丸ごと一棟の投資！
建物一軒（または複数）と、土地を買って、
各部屋を貸し出して、賃料を得るよ！
メリット
- 部屋が複数あるから、空室があっても、賃料が入る
- 所有者が1人なので、建物のリノベーションなどがしやすい
デメリット
- 一つの建物まるごと買うので高額
- 複数の入居者の管理が大変
マンション一棟といっても、
都会の高層マンションは、高すぎて個人じゃ買えない！
だから、郊外に10部屋くらいのアパートを買うイメージ。
10人の入居者がいたら、トラブルもいろいろある。
1人で管理するのは大変！
ワンルームマンション投資
都会の不動産投資でよくあるのがこのタイプ。
マンションの、ひと部屋だけを買って、人に貸す方法だよ。
勘違いされやすいけど、土地も購入する！
マンションの敷地を、他の部屋の所有者と、共同で持つことになるよ。
メリット
- 入居は一世帯のため管理が楽
- 都会は住む人が多いため、売りやすい
デメリット
- 退去・解約されたら、賃料収入がゼロ
- 悪徳不動産会社が多い（泣）
東京とか、都心に不動産を持っていたら、カッコいいって思うよね？
そういう気持ちにつけ込んで、悪徳物件が多いのも、ワンルーム投資の特徴！
誰でもアクセスできる情報や、無料セミナーの物件は、売れ残りだよ！
他には、少ないけど、一軒家の家と土地を買って貸す方法もあるよ！
親族の、使わなくなった家を貸し出すのも、このパターン。
土地だけ買って、新築マンションを建てる方法もあるけど、
新築は高額だから、不動産会社などの企業じゃないと難しい！
【不動産投資】女性にオススメ？といわれる理由3こ
「女性に人気！」と言われてる不動産投資！
先に言うと、投資に性別は関係ないよ（笑）
「女性向き」なのは、不動産投資が、じゃなくて、
不動産を売りたい人の、「宣伝文句」
女性だから、を理由にしている、不動産投資には気をつけよう！
不動産投資は低リスク？
「女性はリスクが嫌い」！？
特にお金に関しては、勉強が苦手な人が多い。
「損をしたらこわいから、投資はやらない！」って考えの女性も多くて、
データにも表れているよ！
投資をするのは男性が多く、
女性は「安心！」のイメージから、貯金や保険にお金を出す傾向がある。
だから、女性に投資を売りたい人は、「安心」をアピールしてくるよ！
不動産投資は安心なの？
投資でこわいのは、損をすることだよね？
だから、「損をしづらいこと」が、安心になる。
不動産投資の一番のリスクは「空室」。
誰も借りてくれなくて、賃料が入らないと、困る！
投資不動産を売る人の言い分は？
賃貸マンションに一度住むと、2、3年は住むよね？
だから、数年は確実に賃料が入り続ける！
株なら、値段をこまめにチェックしないとだけど、
不動産投資なら、放っておいても、毎月固定の収入が入る。
「なるほど！放っておいても、お金が入るのって、いいじゃん！」
って思った？
人気エリアの物件や、駅が近いとか条件がいい物件は、
当てはまるよね。
でも、その条件がいい物件を探すのが、大変だよ（泣）
建物が古くなれば、賃料も下げないといけないし、
「何もしなくても、固定収入」
は、ほとんどウソだよ！
｢資産｣がほしい！目に見える安心
株や投資信託など、投資の大半は「目に見えないもの」だよね。
ネットの取引が主流だから、投資したお金はデータになってるだけ。
実物がないってことに、不安を感じる人もいるよね？
不動産投資は、家や土地だから、「目に見える」！
実際に買った物件を見ると、「これが、私のものなんだ！」って実感するよ。
こういう理由で不動産投資をしたい人は、
金への投資とかも好き（笑）
価値のあるものが目に見えるから、安心するんだよね。
でも、この「目に見える安心感」と、「投資の安心感」は、全然関係ないよ（笑）
利益の出ないゴミ物件はたくさんあるし、
リスクの低い、優良投資信託もたくさんある。
投資のリスクの低さと、現物がある安心感を、
ゴッチャにしないようにしよ！
大家さん業憧れ！仕事を辞めて人のお世話？
「大家さん」って仕事に、憧れをもっている人もいる？
地方にアパートを建てて、人に住んでもらって、
田舎暮らしをしながら、人と交流しよう！
とかさ、こういう宣伝で、不動産を売る業者もいるよー！
特に、今の仕事にやりがいを感じていない人で、
「人の役に立つ仕事がしたい！」
って気持ちがあると、
「人とのつながりを作る、お家にしたいな！」
とか、コミュニティ作りをするために、不動産を買う人がいるよ！
これ、本当に危険（笑）
不動産って、場所が固定されるから、
「そこに住みたい！」
って需要がないと、絶対に成功しないよ。
必要なのは、不動産よりも、マーケティングなどのビジネススキル。
ビジネスの勉強もせずに、地方に不動産を買って、
誰も住んでくれなくて、ローンが残るとか、最悪だよ（泣）
大家さんに憧れるのはいいけど、
「夢」にするなら、それなりの勉強と覚悟が必要だよ！
【女性の投資】不動産投資のリスク5こ！知らずにやると危険
１）ほぼゴミ物件！素人にもうかる不動産探しはムリ
不動産投資をしたい！って思ったら、何をする？
- 投資セミナー
- Webサイト
こんな感じじゃないかな？
不動産投資の一番難しいところは、物件探し！
無料・数千円の投資セミナー、Webサイトの物件は、
はっきりいって、「ゴミ物件」！
本当に、利益が出る物件は、普通に探しても出てこないよ。
なんで？
いい物件は、投資家どうしの紹介で売れちゃうから！
不動産投資は、ローンを組むのが前提。
10年単位の返済になるから、途中で払えなくなりそうな人は、
そもそもローンが組めない。
マンションやアパートは、人が住む場所。
生活の基礎になるところだから、持ち主もしっかりしててほしいよね（笑）
本当にいい物件を売る不動産屋さんは、
売る相手をかなり選んでるよ！
初めて投資をする人より、
前に物件を買って資産がある人から、紹介してもらう方が、信用できる。
投資家どうしの、せまいコミュニティのなかで、情報がまわってるのが現実！
だから、いい物件の情報は、外には出てこないよ（泣）
ちょっと検索して、すぐに出てくる物件は、
投資を知っている人は絶対買わないような、「売れ残り」。
ほぼ確実に、損をするから、買わないこと！
注意！
いい物件の情報は、表に出てこない。
簡単に見つかる物件は、「ゴミ物件」だから、絶対買わないこと！
２）ローンは借金！｢資産｣なら安全じゃないよ
「ローン」って聞くと、危ないイメージはないかもだけど、
「借金」のことだよ！
不動産を買うのに、現金一括で買える人はほとんどいない。
だから、借金して投資をすることになる！
「土地とか建物が手に入るから、大丈夫でしょ！」
「いざとなったら、売ればいいし！」
って、気軽にローンを組みがちだけど、こわすぎる（笑）
株や投資信託のように、「売りたい！」と思っても、すぐには売れないよ。
売れても、すごい安い金額になることも！
買う時に、「20年後はこの金額です！」って不動産屋に言われても、
その通りになるか、わからない。
特に、投資セミナーや、Webサイトで買ったような物件は、「売れ残り」。
売れない間の、維持費も、物件の値段に乗せてくるから、
実際に価値よりも、高く売られてることが多い。
だから、いざ売ろうを思って鑑定に出したら、
「え！？全然、価値がないじゃん！」
ってことも。
物件を売っても、ローンが返せなくて、
借金だけが残る未来が待ってる（泣）
注意！
「資産があるから借金をしても大丈夫！」はキケン！
ローンが返せない可能性があるよ！
３）営業マンは言わない！不動産投資のコスト
不動産投資の利回りは、実は2種類あるよ！
物件の購入価格と、賃料で計算するのが「表面利回り」
賃料 ÷ 購入価格 ＝ 表面利回り
一年の賃料収入が120万円で、物件価格が3000万円なら、
表面利回りは、4％！
セミナーやサイトで紹介される利回りは、この表面利回り！
でも、この利回り表示を信じると、超キケン！
不動産投資には、コスト＝費用がいろいろかかるよ！
購入する時には、
- 不動産仲介手数料
- 印紙代
- 登録免許税
- 火災保険料
- 固定資産税、都市計画税
- 不動産取得税
などがかかる！
手続きをしてくれる会社に払うお金や、税金・保険料があるよ。
私が購入した時には、全部でざっと100万円くらいかかった！
毎年かかる費用は、
- 不動産賃貸管理費
- 固定資産税、都市計画税
- ローンの金利
- 管理組合費
- 修繕積立金
などがかかるよ！
税金と、物件を安全にキレイにするためのお金もかかる。
おっけい先生の場合、
税金で毎年20万円、物件の運営費で、毎年50万円はかかってるよ。
毎月10万円の賃料が入っても、費用がかかるから、
10万円全部が利益になるわけじゃないよ！
これを加味した利回りが、「実質利回り」
（賃料 ー 運営費用）÷ （購入価格＋購入時の費用） ＝ 実質利回り
賃料：月10万円、年120万円
運営費用：年50万円
購入価格：3000万円
購入時費用：100万円
とすると？
（120万円 ー 50万円） ÷ （3000万円 ＋ 100万円） ＝ 2.3%
表面利回りより、小さくなるよね。
悪質な不動産屋だと、表面利回りだけ出して、もうかるように見せて、
実質利回りはマイナス！って物件を売ってくるよ（泣）
かかるコストを知らないと、買ってから地獄を見ることに！
注意！
コストを知らないと、表面利回りにだまされる！
不動産は高額だから、税金も高くなる！
４）節税・年金・生命保険代わり？の言葉にだまされるな！
不動産投資の売り文句として、
- 節税になります！
- 年金代わりになります！
- 生命保険になります！
ってよく言われるけど、だまされないで！
まず節税について！
物件を買ったお金の分、税金が安くなる「住宅ローン減税」のこと。
税金は安くなるけど、ローン＝借金をしている状態！
100万円を捨てて、10万円をゲットするようなもの（笑）
節税目当てで不動産投資をやるのは、手段を間違ってるよ！
年金代わりはどう？
ローンを払い終われば、物件が残るから、
それがまるまる老後の資産になるってこと。
でも、アナタが今35歳で物件を買ったとして、65歳になる頃には、建物はボロボロ（笑）
売りたくても、買い手がいないかも。
老後の生活を頼るには、不安な資産だよね！
生命保険代わりは？
不動産のローンは、借主が亡くなると、借金がなかったことになるよ！
家族がいる人は、自分が亡くなっても、不動産が残せる。
だから、生命保険代わりになる！って言われるよ。
これ、物件・土地は残るけど、税金や運営費もかかるよ。
残された家族の負担になるよね。
売る時にも、時間もお金もかかって大変だし、
家族に残すなら、もっと扱いやすい資産がいいよね（笑）
家族が住む家なら、借主が亡くなっても、
ローン無しで家族が住み続けられるからいいけど、
投資物件を生命保険代わりにするのは、家族に迷惑！
注意！
優遇制度はあるけど、それを目的に不動産投資をするのは、間違い！
税金対策、年金対策は、他の方法でやろう。
５）特に危険！｢ワンルームマンション投資｣のワナ
「え！？おっけい先生もワンルームマンション投資じゃん！」
って思うよね。
私の物件は、土地も、地盤から選んで決めたところだし、
ローン完済よりもっと前に売る見込みがあるから、やってるよ。
でも、悪質な物件・業者が多いのが、ワンルーム投資。
一軒のアパートを買うよりも、安い値段で買えるから、手が出しやすい。
だから、損する物件でも、業者は売りやすいんだよね。
携帯に、不動産の営業電話がかかってきたこと、ない？（笑）
物件にかかるコストを隠して、利回りが大きいように見せたり、
お金の不安をあおって、売ろうとしてくるよ。
「常に、入居者がいる＝賃料が入る」
「物件が古くなっても、賃料が変わらない」
って前提で、利回りを見せてくる。ありえないよね（笑）
地方では、空室だらけのマンションもあるなか、
常に借り手がつく物件は、かなり少ない。
そんないい物件の情報を、コネもないのに、
営業マンが電話で教えてくれるわけ、ないよね？
手を出しやすく見せて、買ったら地獄、ってことがザラだから、気をつけよう！
注意！
特に悪質な業者が多いのが、ワンルームマンション投資。
自分に知識がないのに、営業マンの話を信じると、地獄行き！
不動産投資がやりたい？REITって？
不動産投資に興味ある？
でも、実際に利益が出る物件を探すのは大変！
借金もすることになるし、毎年の税金も高額。
簡単な気持ちで、不動産投資に手を出すのは、絶対にやめよう！
それでも、不動産に投資してみたいなら？
「REIT」があるよ！
REITとは？｢みんなで買う｣不動産投資
REITって何なの？
読み方は「リート」だよ！
Real Estate Investment Trust
の略で、「不動産の投資信託」って意味だよ。
REITは、元々アメリカの仕組み！
日本のREITを、J-REITって呼ぶこともあるよ。
どういう投資なのか？
「みんなでお金を出し合って、不動産に投資をしよう！」
って仕組みだよ！
不動産は高額だから、1人で買うとなると、ローンを組まないといけない。
でも、たくさんの人でお金を出し合えば、
数万円〜の少ないお金でも不動産に投資ができるよ！
投資する対象は、マンション、オフィスビル、ホテルなど、いろいろ。
物件の賃料は、「分配金」というかたちで、受け取れるよ！
買い方は、株の投資信託と同じ！
証券会社の口座から、買えるから、
不動産を買う時の面倒な手続きは不要！
利益（分配金）には、約20％の税金がかかるけど、
NISA制度もつかえるから、年間120万円までは非課税にできるよ。
ローンを組む必要がないから、借金も抱えなくていい。
「不動産に興味あるけど、大金は出せない」
って人でも、投資ができるよ！
ポイント！
借金なし、面倒な手続きなしで、不動産に投資できるのがREIT！
ローンが組めない個人事業主・経営者、非正規雇用の人でも買えるよ。
REITのメリット・デメリット
手軽な不動産投資のREIT。
メリット、デメリットがあるから、投資をする前に勉強しておこう！
メリット
- 数万円からの少額で不動産投資ができる
- オフィス、ホテルなど、いろいろな種類の物件に分散投資できる
- 不動産の管理、運用は専門家がおこなう
- 購入、売却がしやすい
- 固定資産税、都市計画税はかからない
不動産そのものは、投資法人が管理をしてくれるから、
物件のメンテナンスなどは、「おまかせ」できるのが特長！
1人だと、せいぜい2軒くらいしか買えないけど、
複数物件に投資できるのも、REITの魅力だよね。
ホテルやオフィスビルなど、1人では買えない物件も、
REITになっているよ！
デメリット
- 不動産の所有権はない
- 買う不動産を一つ一つ選ぶことはできない
- 地震、火災で損害があると、損が出ることも
不動産の管理をおまかせにするから、
「この不動産がほしい！」
って指定することはできないよ。
「ホテル系」「商業施設系」などの、テーマを選ぶことはできる！
あとは、ファンド管理者が、いい物件を探して、投資信託をつくってくれるよ。
物件の所有権はないから、不動産の資産を持つことはできないし、
リノベーションなどをする権利もない。
手軽な代わりに、権利には限りがあるよ！
地震や火災で、損害が出るのも不動産投資のデメリット。
ただ、REITなら、複数の物件に投資をしている状態だから、
他の物件の利益で、損害を補ってくれるよ。
購入の手間が株と同じくらいで、
借金のリスクがないREITは、投資初心者にもオススメ！
不動産投資はしないけど、「自分の家」が欲しい？
新築マンションを買おうとしてる？賃貸よりもお得だから？嘘だよ！
投資はしなくても、
自分が住む家として、これから不動産を買うことはあるよね！
「都心に自分のマンションがほしいな！」
「郊外に、庭付きの一軒家を建てたいな」
とか、夢を持っているひともいるはず。
ここでは、自分の家を買う場合の注意点を、解説するよ！
一番気をつけたいことは？
「新築マンション」を買うのは、要注意！
ピカピカの新築がいい！って気持ちはわかる！
賃貸マンションで、賃料を払っても、自分のものにはならないし、
ローンを払って、不動産が資産になったらいいじゃん！って考えも、わかるよ。
住まなくなったら、売ればいいし！って思うよね。
でも新築マンションは、中古に比べて、超割高！
物件の値段には、
- 不動産会社の広告宣伝費
- 販売経費
など、新築物件を「売るため」の経費が、乗せられているよ。
だから、実際の物件の価値は、物件価格の80％くらい！
建物は、売れた瞬間に中古になるよ！
だから買ってすぐ、価値が下がってしまうよ。
マンションなら、中古を買ってリノベーションをした方が、
費用も少なく抑えられて、物件の価値・値段が高くなることも！
将来、売ることも考えて、マンションを買う人もいるけど、
何年も住んで古くなったマンションを、高いお金で買いたい人はいないよ（笑）
将来の資産価値まで考えるなら、
新築マンションはやめておこ！
「マイホームの夢」は日本政府の嘘だよ！
そもそも、「マイホームを持つのが夢！」ってほんとなのかな？
自宅を買う人が利用することが多い、住宅金融支援機構の「フラット35」。
銀行よりも低い金利で、35年ローンで家が買える仕組みだよ。
この「フラット35」ができた経緯、知ってる？
1960年代の内閣が出した「国民所得倍増計画」があるよ。
日本の経済を豊かにしよう！GDPをあげよう！
っていう政策だよ。
GDP（国内総生産）って？
これは、国の経済力の指標のひとつ。
GDPが大きいほど、「豊かな国」になるよ。
何でGDPが決まるかというと、
日本国内で、サービスや商品を販売した時の価値から、費用を引いたものが基準になるよ。
要は、国内でモノが売れれば売れるほど、GDPが上がる！
手っ取り早くGDPを上げるために出されたのが、「フラット35」！
「みんな、家を買おう！マイホームが夢だよ！」
ってキャンペーンがあったよ。
今まで、マイホームに興味がなかった人も、このキャンペーンで新築を建てたりした。
ダイヤモンドオンライン ホリエモン「投資はほぼ負け確定のゲーム」、凡人が勝つための最短手段とは
この時の常識が、今も残っていて、
「大人になったら、新築を建ててマイホームを持つ！」
って思っている人が多いよ！
本当に、自分の家を買いたいの？
賃貸の方が、自分に合ってるんじゃないの？
周りの意見に左右されないで、真剣に考えてみよう！
【不動産投資】勉強ナシはキケン！自分の目標に合った投資をしよう
「女性に人気！」
「安定した不労所得をつくろう！」
って不動産投資のセミナーではいうけど、
利益をきちんと出すのは、かなり難しい！
悪徳業者や、詐欺も多いし、
知識がないままやると、いいカモになってしまう！
そもそも、不動産投資がしたいのはなぜ？
投資から利益を出したら、叶えたい目標があるよね？
目標に合った、投資をしていこう。
「海外でノマドになりたい！」って夢ができた時、
日本にいて管理しないといけない不動産があったら？
不動産が、夢のジャマになってしまうよ！
「不動産投資をする」ことを、目標にしてしまうと、
本当にやりたいことが、できなくなるかも！
「じゃあ、何に投資すればいいの！？」
わからなかったら、先生に聞こう！
お金で悩みがあるなら、「お金コーチング」を受けてみよ！
いきなり、先生に会うのは緊張する？
先にコーチングを受けた、先輩たちの声を読んでみよう！
困ったら、人に頼ってもいいんだよ！
夢や目標を、あきらめるのはもったいない。
サポートをもらって、叶えていこう！
おっけい先生
